¿Cómo saber si pagas un precio justo en Madrid?
Esta semana conversaba con un gran amigo sobre los aspectos que más le preocupaban al momento de comprar su casa en Madrid. Como gran financiero que es (banca de inversión en NYC, Londres y Madrid), me decía que su mayor preocupación era tener la certeza de que estaba pagando un precio justo en el mercado actual de la ciudad. ¿Cómo saberlo?
Es una pregunta muy sensata y con varias aristas. En este artículo quiero compartir un concepto que ha ayudado a muchos de mis clientes a tener más claridad al momento de elegir e invertir en una vivienda en Madrid: el Triángulo de Valor (o triángulo de trade-offs, como lo llama mi amigo banquero). Es un ejercicio muy sencillo que ayuda a pensar con claridad.
Antes de hablar del Triángulo de Valor, quiero resaltar un aspecto clave sobre el proceso de toma de decisiones al comprar una vivienda para uso propio. Este contexto demuestra la importancia de conocer y usar herramientas como el TDV.
Invertir en una vivienda para uso propio se decide dos o tres veces en la vida y suele ser la mayor inversión de capital de una familia. Por esta dualidad, hay un alto riesgo: tomar una decisión de gran impacto financiero y vital sin la práctica, la agilidad y las herramientas para hacerlo.
A diferencia de un profesional de la inversión inmobiliaria —que se ha entrenado para esta decisión analizando “deals” a diario, cerrando operaciones cada semana o cada mes, observando cómo se cometen errores y cómo se toman decisiones muy exitosas, siguiendo continuamente el comportamiento del mercado y detectando tendencias tanto en la oferta como en la demanda—, la mayoría de las personas afronta este proceso sin la ventaja de la experiencia específica.
Como me dijo una vez un cliente, mientras le asesoraba en la inversión de su cuarta vivienda de vacaciones en Madrid:
“Soy muy bueno en lo que hago, pero cuando invierto fuera de mi campo, no improviso: busco al mejor profesional que domine ese terreno.”
No me extraña que sea tan exitoso.
El Triángulo de Valor: Precio, Características y Ubicación
Siguiendo con la conversación con mi amigo, definimos un marco claro para formular las preguntas adecuadas con el objetivo de responder a su inquietud: tener la certeza de pagar un precio justo. El fondo de esta preocupación no es otro que querer sentir la satisfacción de una decisión bien tomada, tanto a nivel financiero como personal-familiar —evitar la sensación de haber pagado un overprice (o sentirse “estafado”)
El primer paso fue hablar del Triángulo de Valor. Es un ejercicio muy sencillo que consiste en valorar los pisos que más te gustan a través de tres variables:
Precio: tanto el valor €/m², como el precio total y su coste de oportunidad.
Características principales: metros cuadrados, número de habitaciones, exterior/interior, altura de planta y reforma y calidades.
Ubicación: barrio y calle.
La clave está en equilibrar la decisión según nuestros criterios particulares y la información del mercado activo para tener es claridad que buscamos. El proceso es el siguiente: elegimos dos variables ancla y permitimos que la tercera pivote.
Algunos ejemplos ilustrativos:
Si mantienes ubicación (p. ej. Justicia) y características (p. ej. 200 m²), lo razonable es aumentar el precio.
Si fijas precio y características, conviene ampliar el radio de ubicación o aceptar zonas colindantes menos demandadas.
Si ubicación y precio son inamovibles, las características deberán ajustarse (por ejemplo, de tres a dos dormitorios).
Un activo extraordinario en una ubicación excelente admite pagar una prima razonable.
¿Cómo elegir las dos variables ancla?
Determinando, por nuestra cuenta o con nuestra familia o pareja, cuáles son las dos variables que más valoramos en el contexto de esta decisión particular. Es importante situar la decisión en nuestro contexto vital. No se trata de decidir en términos absolutos si la ubicación es más importante que las características, sino de preguntarnos:
¿Qué es lo que más valoramos en este momento de nuestras vidas?
¿Qué nos dará más calidad de vida y felicidad en esta etapa?
¿Cuál de las alternativas se ajusta mejor al presupuesto que hemos definido para esta inversión?
El ejercicio del Triángulo de Valor reduce la frustración y acelera las decisiones de calidad, lo que se traduce en una mayor satisfacción con nuestra elección.
El contenido de este artículo tiene un propósito informativo y reflexivo. No constituye asesoramiento financiero, legal ni técnico. Las opiniones expresadas reflejan una visión personal sobre la inversión inmobiliaria y la arquitectura, y deben considerarse como una invitación a la reflexión antes de tomar decisiones patrimoniales.